年に一回か二回程度、温泉付き別荘へ泊まる機会がある。勿論、自分のではなく親戚のである。露天風呂もあり、ログハウスで広く、ロフト付きベットルームも3部屋あるので、相当の人数が泊まれる。が、遊びに行く分にはいいが、いざそこが自分の物だったらどうだろう。面倒くさいことが沢山出てきそうである。実際年間にどのくらい利用できるだろうか？たぶん、雪があるうちは、行けないだろうし、子供が成長するまでは頻繁には通え
別荘生活はしたいけれど... の続きを読む
友人のWさんの住まいが完成したので、早速、訪問したところ、せっかく新居ができたというのに、なぜか皆落ち込んでいます。材料を吟味してつくつた、大きくて立派な建物であるにもかかわらず、なんとも、ゆとりが感じられない、窮屈で住み心地の悪い家だと言うのです。いったい、どうしたというのでしょうか。この家の間取りを見て、その原因がわかりました。部屋数を多くとったために、それぞれの部屋がどれも狭くて、ゆとりがな
小部屋ばかり造るな！... の続きを読む
毎月返済可能な借主の立場からみていくらまで借りられるかわかりますので、活用してください。たとえば、毎月家貨10万円を支払っている人ならばローンの返済にあてられるわけですから、借入金の年利と返済期間でいくら借りれるか計算できます。4％で30年返済ならば、借入金2090万円の返済金に相当するわけです。住居を取得するにはそれなりの努力が必要なので、もしも15万円が可能ならば3140万円となり、住宅取得に
毎月確実に返せる範囲で融資額を算出... の続きを読む
預金をするときには、高金利の時代なら長期で有利なことが誰でもわかります。借金は預金の逆であり、低金利の時代なら短期に借りるのが有利です。とくに、低金利は不景気な時であり、購入物件も高くないので、より多く借入金をしないので済むのではないでしょうか。高金利の時代ならば購入物件も高いので長期に借りなければなりません。したがって、低金利時代での借り方は高金利時代とは異なります。しかし、低金利時代では収入が
変動金利の低利を活かし、少しでも短期の借り入れを心... の続きを読む
ここ数年、中古マンションは圧倒的な売り手市場だった。東京を中心に値上がりをはじめたのは八六年。公定歩合がその年に四回引き下げられ、低金利時代を迎えたのも、急騰の大きな原因になった。この値上がりは八七年にいったん収まったが、八九年に入ると今度は大阪を中心に関西圏でふたたび中古マンションは急騰しはじめる。東京でマンション価格が上昇したときに、大阪ではそれほど激しい動きはなかった。しかし、そのために東京
中古マンションは圧倒的な売り手市場... の続きを読む
目をつけた物件が立地条件を満たしているとなれば、次に見るべきところは建物や部屋の様子である。まず戸数のあまり多くない中規模のマンションのほうが、借り手の印象がいいようだ。大規模のマンションは比較的おおざっぱな外観のものが多く、建物が小さいほど見た目がオシャレな感じになっているせいかもしれない。ただし、マイホームにするなら大手不動産会社が手がけた大規模開発のマンションの場合、第一期売り出しが狙い目に
住んでいる人のタイプもいろいろ... の続きを読む
ヒノキは、数多い木材の中で、高級な木材の一つである。ます、ヒノ牛は、強度があるので土台や柱などには最適である。また、ヒノキの肌は美しく、色つやも良いこのように、ヒノキは見た目も良く、丈夫で長持ちする良材であるが、ただ、他の木材に比べて高価であるのが難点である。ヒノキの語源は、「火の木」と言われているように、昔は、このヒノキを擦り合わせて火を起こしたと言う。伊勢神宮や法隆寺をはじめとして、有名な神社
高級木材の『桧』（ヒノキ）... の続きを読む
長谷工のやることなすことすべてが住民たちの理解を超えた。住民たちが東京都に通報するまで、長谷工は「環境確保条例」の手続を取らずに二〇〇二年初めには解体工事を始めようとしていた。跡地は住宅地のど真ん中だ。住民たちは、解体工事をやるならせめてコンクリートにドリルで穴をあけて膨張材を流し込む静的破砕法を採るように要求したが、数台のジャイアントクレーンで周辺に耐えがたい騒音、振動、ホコリをまきちらして解体
住民の理解を超えた長谷工のやり方... の続きを読む
収益評価は収益不動産専用の評価方法で、住居用建物を約六％、事務所・店舗用建物を約八％の収益率として不動産の価格を決める。たとえば、マンションで年間家賃が300万円の場合、300万円÷0・06＝5000万円となる。事務所・店舗ビルなら300万円÷0・08＝3750万円となる。これらの金額から、敷金など入居者から預かっている金額を差し引いた金額が評価額となる。積算評価と収益評価のうち、低い方を評価額と
収益評価は収益不動産専用の評価方法... の続きを読む
たとえば、担保となっている収益不動産の空室が増えて来たり、収入が少なくなって来たり、不動産の価格が下がり始めるたりすると、銀行は急に目を光らせ始める。そして、予定の返済が滞るようなことがあれば、一気に態度を変え襲い掛かって来る。大抵の債務者は、返済が厳しくなって来ると月の返済を少なくしてくれるように依頼するが、その時に銀行は他の不動産などの追加の担保を求めるか、配偶者や事業継承予定の子供を連帯保証
担保不動産を売却するように指示して来る... の続きを読む
少し歩けばまたここもマンションか・というくらいの勢いで建てられています。マンションが増えるということは、少ない面積の土地にたくさんの人が住むことができるのですから、当然人口密度も高くなります。町内会など運営していく上ではありがたい限りです。以前は、ひとつひとつの建物が離れていたものですが、今はすぐ隣り合わせで建てられるようになりました。違う会社のものが隣へ隣へと建てられていくんです。そうなると、ど
マンションが増え続けています... の続きを読む
Eさんは、再内覧会時にチェックしようと考えていましたが、私には3月9日は内覧会検査をできる状態ではないように思えました。通水・床暖房の配管工事が行われていないこともそうですが、売主検査は、9日の前日だというのです。つまり、売主検査で不具合が発見されても、内覧会では修繕されていない可能性が非常に高いのです。買主検査は売主検査の指摘事項手直し完了報告を受けてから行うべきで、売主の手直し後を考えると、早
再内覧会時にチェックしよう... の続きを読む
住宅がきちんとしていれば、賃上げに血道をあげなくてもよくなるのではないか、と考える人は少なくない。日経連による賃金の国際比較では、日本の名目賃金は、アメリカや西ドイツとほぼ肩を並べる世界最高水準に達したが、日本は土地価格が異常に高いので住宅費用は欧米の数倍に達し、購買力から見た実質賃金はアメリカの約四割、西ドイツのほぼ半分にとどまっている。そして、土地政策の不在などを放置したままの賃上げには問題が
生活は本当には豊かにならない... の続きを読む
コスモスのグループは、〇六年のバルク売却では一八六物件を、三二億円で落札する。このときも五二〇物件を「CAM7」という目的会社が購入。CAM7は会社ごと独立系の投資ファンドに売られ、さらに員の身を引き剥がすようにCAM7の一二六物件が、ゴールドマンサックス系の不動産会社に格安で転売されている。〇七年のバルク売却では一七八物件を一一五億円で、またもコスモスのグループが落札した。買った不動産は複雑に転
組織が崩れるパターンに入った... の続きを読む
政権の「都市再生」はバブル崩壊以降の不良債権を処理する緊急経済対策だった。容債率を緩和して超高層ビルを林立させ、開発利益を一時的に膨らませ、金融機関の不良債権を吐き出させる。都心のビル用地は時価の三倍、四倍と跳ね上がったが、底堅い需要に支えられていたわけではない。瞬く間にマンションは供給過剰。分譲会社はダンピング合戦に突っ込んでいった。「都市再生」は日本の住宅と街を縛り続けている。この呪縛を解く手
「都市再生」は日本を縛り続けている... の続きを読む
一九九〇年代は、条例の時代に入ったのだが、自治体は法律との「抵触」に無関心で条例を制定しているわけではない。それを避けるために法律的な逃げの「テクニック」がこらされている。掛川、世田谷、湯布院の条例の細部を検討してみよう。掛川の条例の場合、まちづくり計画地域での土地の売買などの届け出があった場合には、「当該土地売買等の契約の締結の中止その他の届出に係る事項について必要な措置を講じるべきことを助言又
地方自治の復権... の続きを読む
国民の土地入手についてはどうか。国民にとって最も重要な問題は、住の問題であり今住居のためには土地が必要であるが、家を確保するために必ずしも土地を自己所有にすることはなく、借地であってもよいにわけである。個人個人が土地を入手して家を建てることになれば、当然混乱と競争とが激しくなり地価をあげることになろう。土地所有を野放図もなく放任することは、庶民の杞憂のとおりとなることは明らかである。土地は社会の共
利用することに意義がある土地... の続きを読む
一戸建住宅の新築では、敷地の条件が建物の内容と大きく関係します。建替えの場合も例外ではなく、都市計画上の敷地の指定状況や、前面道路の条件など確認しなければならないポイントがいくつもあります。特に、以前は認められていなかった３階建ての一戸建住宅などの場合は、近隣の状況なども関係しますので、敷地の下調べがとても重要です。こうした下調べがすまないと、新しく建てる住宅の内容が固まりませんから、工事費用が確
建替えの住宅プランの立て方... の続きを読む
超大型プロジェクトの裏側一方、重・化学工業が圧倒的な主役を演じていた時代は過去のものとなり、戦後大がかりに続けられてきた大規模な河川工事やダム建設も先が見えてきた。二十年もまえに計画された長良川の河口堰が数々の疑問のなかでいまになって強行されたのも、かえって河川工事の行き詰まりを示したともいえる。また、高速道路も日本列島を縦に貫く背骨にあたる主要道路の建設は先が見えており、あばら骨にあたる横断道路
新しいビジネスを模索する企業... の続きを読む
住まいや建物にかかわることで、その場にいるみんなが盛りあがる話題といえば、これはもう風呂と便所につきる。たいていの人が、それまでの人生で一回くらいは、風呂と便所についてヘンな経験や珍しい体験をしているものなのである。それも、親しい仲間でないとちょっと口にしづらいような。たとえば私の場合は、子供の頃、〈回り湯〉というものに入ったことがある。ことがあるなんて珍しい経験みたいに書いてしまったが、本当は三
風呂はなぜ閉鎖的空間か... の続きを読む
ふつうの人間か、記者会見を開くことなどできるのか、多くの人がそんな疑問をもつことだろう。結論から言ってしまえば、誰でも開くことができる。その方法について述べてみたい。都道府県の県警本部には記者クラブが置かれている。県警本部にない場合でも、都道府県庁には必ず記者クラブが設置されているはずだ。ここには、新聞各社と放送局各社の記者が詰めている。長野県のように知事の意向で記者クラブを廃止してしまったところ
記者会見の開き方... の続きを読む
狭い家、高い家賃、当たらぬ公営住宅、そしてインフレと生活不安は、人々をマイホームの道へ駆り立てる。だが高騰した地価と建築費のもとで、だれにもマイホームへ手がとどくわけではない。そこで、かずかずの悲劇が生まれる。東京江東区でマイホームの夢が破れた母親が夫婦げんかの末、二人の子供を殺し、自分も自宅近くの川に投身自殺した。六畳一間に親子四人が生活、日当たりのいい家に住みたいと父親は休日のたびに家探し、母
マイホームの悲劇... の続きを読む
公正取引委員会が07年5月に発表した建設業コンプライアンス整備状況調査結果（対UiUOO社、回答1052社）によると、資本金50億円以上の企業でコンプライアンス担当部署・担当者を持つのは100％、5億以上50億未満で90．9％だが、5億円未満では39．4％にとどまり、企業規模で対応の差が出ている。コンプライアンスヘの取り組みは民間に止まらず、官製談合の反省から国交省も積極的だ。地方整備局建政部に建
積極的なコンプライアンスへの取り組み... の続きを読む
われわれのほうからは、ソフトハウスの社長に、「家賃が滞納されていたこと、賃借人に出てもらったことは、債権者側に黙っておいてください」とお願いした。もちろん、社長は了承してくれた。ここにも、われわれのノウハウというか、テクニックがある。不動産の物件が競売にふされる場合、もし、賃貸中だと、値段はずいぶんさがってしまうのだ。物件を借りて住んでいる人にとっては、その物件が抵当に入っているかどうかなどという
安く買おうとしていたわけではない... の続きを読む
わたしのことをノンバンク礼賛論者だと思われるかもしれないが、けっしてそんなことはない。ケースバイケースで借りるのがいちばんよいのである。ことに、膨大な資産を持っている方の場合などは、やはり銀行のほうがよいようだ。実際にわたしの目の前で起こった例を紹介しよう。新宿にある資産家の方がいらっしゃる。ビルを何軒も所有していて、その時価が七十億円。しかも借入金はゼロ。担保にはいっている物件もひとつもない。そ
節税の意味がないから、借金をする... の続きを読む
不動産鑑定評価ではDCF法と原価法の価格が表記されている。証券化不動産の鑑定評価ではDCF法による価格算出が義務づけられている。そのなかで、キャップレート（還元利回り）の表記がある。NOIを割引率で還元すれば、価格が算出される。例えば、NOIが一〇〇のとき、キャップレートの変化で価格がどう変わるか。〇・五％の違いでも価格への影響度は大きく、高いレートの場合と低いレートの場合ではその影響度はさらに増
キャップレートの不思議... の続きを読む
彼が聴講者として来場していたのです。その表情から察すると、本当に幸せそうでした。はじめて相談に現れたときの表情とはまるで違います。コンサルタントをしていると、クライアントの笑顔が励みになります。A氏の勝因は、その論理性と行動力でしょう。それは、不動産と関わるときには、絶対に必要なものです。自分で思考し、論理的に行動すること。それができるためには、やはり、最低限の理論をマスターしていなければなりませ
資産運用の基礎理論を学ぼう... の続きを読む
マンションには高齢者が多かった。たとえ八割の賛成を取ったところで、建て替え後、新しくなったマンションに何人の年寄りが還ってこられるだろう。建て替えは、世代間の対立をはらんでいた。震災後も暮らし続けていた住人たちが、タンポポの綿毛が風に吹き飛ばされるように散っていったのは九八年の十一月。人々をマンションにつなぎとめていた糸が「現ナマ」によって切断された。宝塚市は、住民個々に「被災者自立支援金一〇〇万
「被災者自立支援金一〇〇万円」の支給... の続きを読む
私は一人っ子で、旦那の方は妹がいます。将来不安なことは、私の両親と旦那の両親の世話のことです。みなさんも同じような不安を抱えている方は少なくはないと思いますが、今考えていることは、どちらの両親も私が面倒をみるということなんです。旦那の妹は嫁いだ先のご両親もいらっしゃる為、そちらの方の面倒を見ることにもなるだろうし、そうなると自ずと私達が両方の親の面倒を見ることになるわけです。今からその事を考えなく
二世帯住宅というより三世帯住宅に... の続きを読む
駅やスーパーマーケットに置いてある住宅情報の無料の冊子、週末に入ってくるチラシ、また新聞紙面での不動産広告等ちょっと集めようと思えば、すぐにたくさん集まります。最初はあまり絞り込まないで、ともかく収集して、目を通しましょう。物件の見方や、略語の意味もわかってきます。ある程度見たら、相場や現在の状況がわかってきます。これから少しずつ絞り込んで行くと効率的です。もちろん、ふらっと物件を見に行って、すご
手軽に集まる住宅情報... の続きを読む
住まい探しで痛い目を見がちなのが、インターネットプロバイダーの契約についてだ。まずは契約に動く時期だが、これはかなり早めにやった方がよい。予約がつまっていて、一ヶ月、二ヶ月待ちということになりかねないからだ。その間ネットが使えなくなってしまうのを防ぐためには、余裕を持った計画が重要だ。それからプロバイダー選びだが、月々の料金だけを見て決めてしまうのは早計というものだ。もちろんサービス内容も必要でだ
住まい探しプロバイダーの申し込み... の続きを読む
とても好きな建物がある。それは歌人が住んでいたという昭和初期に建てられた古い家で、今は記念館になっている。白い壁にブルーの窓枠という当時でも相当ハイカラだったと思われる外観は、今見てもとても素敵だ。洋風な外観でも屋根は瓦、庭は日本庭園になっていて、所謂和洋折衷だ。そこが大正ロマン風でまたなんともいえないいい雰囲気を醸し出しているのだ。中には広い玄関があり、中央には重厚で大きな階段がある。古い会館に
私の好きな昭和初期の建物... の続きを読む
サラリーマンが資産運用を行う場合、どんなものがいいのでしょうか。まず、第一に覚えて欲しいのが、今やっている仕事を一生懸命やること自体が最高の投資であるということです。ここを忘れてしまってはいけません。だって自分からの資本はゼロなのに、毎月決まったお給料をもらえるんですから！なので、ここをきちんとしていることがサラリーマンにとっての投資の前提となるのではないでしょうか。なにはともあれ、サラリーマンは
資産運用とサラリーマン... の続きを読む
住まい探しは、慣れている人がいない、大変なことのひとつかもしれません。引越しをすること自体、人生で数回という人が多いと思います。人によっては産まれてから一度も引越しをすることなく過ごしている人もいるかもしれません。それだけに、人生の大きな転機にもなりかねない引越し。住まいを捜すというのは本当に大変なことです。たとえいい物件であっても、隣近所の人が嫌で入居を断念するというばあいもあります。また、古い
住まい探しは大変なことです... の続きを読む
今日の国際社会では、政治・経済・社会等々のあらゆる面で孤立が成立しないし、許されない。これは住居においても同じである。日本政府が国民の住居水準を低いままにして公共投資を生産基盤に向け、その結果生まれた巨大な工業生産力で海外輸出を拡大し、貿易摩擦を起こし、輸入相手国の失業、経済の後退を招いている。それで日本国内での内需拡大が外国から要請されている。自国の国民の生活を貧しいままにしておいて輸出に血道を
住宅政策は貿易摩擦の一因ともなる... の続きを読む
色柄についてですが、日本の住宅の壁紙は、マンションなどを見ても、白っぽく無地に近いものが使われていることがほとんどです。これは部屋を広く感じさせる効果があり、また無難であきがこない色は、額やカーテンなど小物の色をアクセントにしてインテリアを楽しむことができます。壁紙を貼る場合も、柄ものだと柄を合わせながら貼っていくのは難しいので、初めは無地か、柄合わせしないですむ壁紙を選ぶことをお勧めします。ただ
こんなポイント使いでも、部屋のイメージが変わる... の続きを読む
網の色は、ブルー、グレー、黒があります。ブルーは涼しげな色ですが、最近は人気が落ちてきています。これに代わってここ数年、グレーに人気が集まっていましたが、さらに黒が登場してきました。黒の網は巻いてあると「黒なんて……」と思いますが、これが張ってみるときれいなのです。存在感がなく、スッキリした感じになり、しかも外がきれいに見えるのが特徴です。ただし外からも家の中がよく見えるので、窓の位置によっては困
内側は黒で外側が銀色の網... の続きを読む
実際の地震で、建物が倒れる場面を、目撃しているわけではない。しかし研究として、実際の建物を何回か壊しているし、また大震災の跡を何回も見ており、建物が倒れるのは、自分の重量でおしつぶされるのだ、ということは知っていた。あとでも述べるが、これが倒壊の力学なのである。この映画の数年前に、東京には最初新超高層建築である三六階建ての霞ヶ関ビル（高さ一四七メートル）が完成しており、わが国も「超高層のあけぼの」
東京大地震では超高層ビルは倒れない... の続きを読む
イギリスが高層住宅を事実上禁止し始めた70年代、アメリカでも深刻な高層マンションの問題に見舞われていた。スラム化、ヴァンダリズムという破壊行為が目立ち始めたのだ。当時、高層マンションの多くは10階建て程度で公営住宅だった。居住しているのは、再開発にともない転居を余儀なくされた低所得の人たちだ。世界的に衝撃を与えたのが、ミズーリ州、ミシシッピ河畔にあるセントルイス市のプルーイット−アイゴー団地だ。1
アメリカでは6階以上の高層住宅は犯罪が多発した！... の続きを読む
カギの話というと、難しそうと思われるかもしれませんが、どこのお宅にもあって、いつも使っているのがカギ、錠前です。ここでは難しい話でなく、暮らしの中で、知っていると役に立つカギについての知識を集めてみました。案外知らないで暮らしていることも多いものです。トイレのカギは、内側からプッシュボタンでかかるものや、サムターンと呼ばれるつまみを回してかかるものが多いと思います。ところで、トイレの中でお年寄りが
身動きがとれなくなる「カギとドアのトラブル」... の続きを読む
今は多少不便でも将来の新線計画を見越して先行投資する方法があります。これで成功したのが埼玉県の春日部市に住むＨさんです。Ｈさんは結婚当初、同じ埼玉県の上尾市内の公団賃貸に８年間住み、低家賃を利用してマイホーム資金を蓄えました。その後公団分譲住宅を３ＬＤＫ１２４０万円で購入、５年後これが１８００万円で売れたのを機会に、春日部市に念願の庭付き一戸建てを取得しました。「これからは私鉄の時代になる」と考え
新線計画を見越して先行投資... の続きを読む